Prísnejšie hypotéky? Čo si pod tým predstaviť
LTV, ukazovateľ schopnosti splácať, významné navýšenie celkovej výšky úveru, RPMN, ukazovateľ zabezpečenia úveru na bývanie... Je prirodzené, ak sa v týchto pojmoch strácate. Nové opatrenie, ktoré sprísňuje podmienky na hypotékach, je plné komplikovaných názvov a formulácií. My vám priblížime, čo sa za nimi skrýva.
* ukazovateľ zabezpečenia úveru na bývanie vs. LTV *
Obmedzenie pre úvery nad 90 % hodnoty zabezpečenia nie je nič nové. Už v minulom roku banky museli limitovať, aké úvery klientom poskytnú. Od 1. 1. 2017 je hranica prísnejšia a objem takýchto úverov na bývanie zabezpečených nehnuteľnosťou nesmie v jednom kvartáli presiahnuť 10 % z celkového objemu. Navyše, zaviedlo sa sledovanie úverov nad 80 %. V praxi to znamená, že ak kupujete nehnuteľnosť, mali by ste mať nasporených aspoň 10 %, resp. 20% z jej hodnoty.
V prípade, že tieto prostriedky nemáte, môžete využiť bezúčelový spotrebný úver na dofinancovanie, ktorý banky zvyknú poskytovať za zvýhodnených podmienok. Napríklad v Tatra banke môžete získať spotrebný úver súčasne s hypotékou s výhodnou úrokovou sadzbou 5,9 % ročne. Tu ale musíte počítať s vyššou splátkou vzhľadom k tomu, že splatnosť spotrebných úverov je maximálne 8 rokov.
* príjem vs. ukazovateľ schopnosti splácať *
Ak ste menili prácu, bude pre vás dôležitá aj zmena minimálnej doby zamestnania. Doteraz postačovalo byť zamestnaný 3, resp. 4 mesiace. Od 1. 3. 2017 bude posúdenie príjmu vypočítané ako aritmetický priemer za posledných 6 mesiacov. Podnikateľom dokonca vznikne povinnosť predkladať dodatočné doklady k príjmu – a tak okrem daňového priznania za predchádzajúci rok budú dokladovať aj aktuálny rok (napríklad pomocou priebežných výkazov alebo výpisom z účtu a podobne).
Opatrenie prináša aj ďalšiu zmenu týkajúcu sa príjmov. Z príjmu Vám banky okamžite odpočítajú životné minimum domácnosti a po novom aj povinnú rezervu, ktorá sa vypočíta ako 5 % z rozdielu medzi príjmom a životným minimom. Rezerva sa postupne bude zvyšovať a od 1. 7. 2018 bude potrebná vo výške 20 %. Nový princíp „ukazovateľ schopnosti splácať úver“ hovorí o tom, že váš príjem očistený o životné minimum a povinnú rezervu nesmie byť nižší ako súčet vašich výdavkov a záväzkov. Záväzky sú napríklad splátky vašich existujúcich úverov, ako aj splátka nového úveru, o ktorý požiadate v banke.
Pri úveroch, ktorých úroková sadzba nie je fixná na celú dobu splatnosti, vám z dôvodu ochrany voči možnému zvýšeniu úrokových sadzieb v budúcnosti banky započítajú tieto záväzky ako vyššiu z hodnôt – vaša reálna splátka alebo splátka vášho úveru pri maximálnej splatnosti a navýšení úrokovej sadzby o minimálne 2 %. V praxi to znamená, že váš disponibilný príjem, ktorý plánujete použiť na splácanie nového úveru, môže byť nižší ako doteraz.
* hodnota nehnuteľnosti *
Opatrenie tiež hovorí o tom, ako majú banky určovať hodnotu nehnuteľností a ktoré nehnuteľnosti sa môžu použiť ako zabezpečenie úveru na bývanie. Ak zakladáte kupovanú nehnuteľnosť, jej hodnota bude určená ako najnižšia z hodnôt: znaleckého posudku, interného ohodnotenia banky a kúpnej ceny. Čiže nebude možné sa orientovať len na základe posudku či zmluvy o kúpe. Situáciu komplikujú aj rôzne typy nehnuteľností a spôsob, akým sú evidované v katastri. Nezabudnite sa informovať u developera, či bude váš vyhliadnutý byt zapísaný ako byt, apartmán či dom s bytovými jednotkami a podobne. Aj tieto skutočnosti môžu mať vplyv na výšku ohodnotenia, a tým pádom aj na vašu možnosť získať vhodné financovanie.